يبدو اقتصاد الولايات المتحدة، من منظور الكثير من المؤشرات، يسير بشكل جيد للغاية، لكن عندما يتعلق الوضع بسوق الإسكان في البلاد فإنّ الأمر يبدو مختلفاً.
وتوضح رؤية تحليلية نشرها موقع "ماركت ووتش" للكاتب سانجيف داس، 3 أسباب وراء ضعف أداء سوق الإسكان
الأميركي.
وبالنظر في مجموعة من المؤشرات الاقتصادية، فقد ارتفع أولاً الناتج المحلي الإجمالي للولايات المتحدة بنسبة 3.4 بالمئة في الربع الثالث من العام الماضي، وهي إشارة على أن الاقتصاد ينمو بإطراد.
وبينما ينخفض هذا الرقم عن الربع الثاني من العام الماضي (نمو 4.2 بالمئة)، فإنّ الاقتصاد الأميركي لا يشهد تراجعاً.
وحتى على أساس نصيب الفرد، فإنّ مؤشر تعادل القوة الشرائية يستمر في الزيادة، هذا فضلا عن أن معدل البطالة دون 4 بالمئة.
وفي المجمل، فإنّ الاقتصاد الأميركي يشهد توسعاً كما أن القوى العاملة تم توظيف غالبيتها. ووفقاً لذلك، فإنّ الكاتب بصفته رئيساً تنفيذياً لثالث أكبر شركة رهن عقاري بالولايات المتحدة يقول إنّه كان ليتوقع أن يكون سوق الإسكان قوياً بالنظر إلى الخلفية الاقتصادية.
لكن هناك موقف آخر تماماً: طلبات الرهن العقاري آخذة في الهبوط وحجم عمليات الشراء تتراجع على نحو متزايد، كما أن مبيعات المنازل القائمة تنخفض.
ومن الجدير بالذكر أن الاهتمام بالتدهور في سوق الإسكان يأتي بسبب تأثيره على الاقتصاد الأوسع نطاقاً، مع حقيقة أن استثمارات الإسكان تمثل نحو 18 بالمئة من معدل نمو الاقتصاد الأميركي، بحسب رابطة بناة المنازل.
وعليه ما يحدث في سوق الإسكان يلقي بآثار سريعة في جميع أنحاء البلاد، ما يعني أن سوق الإسكان عبارة عن مؤشر مستقبلي للاقتصاد الأميركي بأكمله.
وتوجد 3 أسباب تفسّر سر ضعف أداء سوق الإسكان مقارنة بالاقتصاد الأوسع وتتمثل بـ
أولاً: ديون التعليم
الأشخاص الذين يشترون المنازل في سن 36 عاماً أو أقل كانوا يشكلون نحو 34 بالمئة من السوق في عام 2016، طبقاً لبيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
وفي الواقع فإنّ جيل الألفية هو أكبر قاعدة عملاء للرهون العقارية، لكن ديون الطلاب تستمر في التأثير بشدة على أوضاعهم المالية الشخصية.
ولدى نحو 46 بالمئة من جيل الألفية متوسط قروض طلابية بقيمة 25 ألف
دولار.
وبحسب استطلاع، فإنّ 49 بالمئة من مشتري المنازل أبلغوا أن ديون الطلاب حالت دون حصولهم على قرض.
وعندما يكون لدى شخص الكثير من ديون الطلاب، فإنه لا يمتلك المال لتسديد دفعة أولى للرهن العقاري ولا يكون لديه الرغبة للإغراق في مزيد من الديون.
ومع وجود أكبر فئة من مشتري المنازل في هذا الموقف الهش، فإنّه يؤدي إلى تراجع كبير في سوق الرهن العقاري.
ومع ذلك، فإنّ العديد من جيل الألفية يختارون الرهون العقارية ذات الأقساط المنخفضة والتي تضمنها إدارة الإسكان الفيدرالية والوكالات الحكومية الأخرى.
ثانياً: قلة المعروض
لا يوجد ما يكفي من المنازل بالسوق، إذ تشهد الولايات المتحدة نقصاً في سوق الإسكان؛ وفي العام 2017، كان هناك 1.25 مليون وحدة سكنية جديدة في البلاد، ولكن تحتاج الولايات المتحدة 1.62 مليون وحدة كل عام.
ويضع العجز في عدد المنازل والبالغ 370 ألف وحدة ضغوطاً كثيفة في الاتجاه الصاعد على أسعار المنازل، والتي شهدت زيادة بنسبة 5.1 بالمئة في تشرين الثاني الماضي مقارنة مع الفترة نفسها من العام السابق له.
وهذا الاتجاه يتم الشعور به في جميع أنحاء البلاد، وعلى سبيل المثال، تشهد كل من أوستن وتكساس وسانتافي تسجيل مستويات قياسية في أسعار المنازل.
وعلاوة على ذلك، فإنّ الرغبة في شراء المنازل تراجعت بفعل القفزة في الأسعار.
وشهد مؤشر الثقة فاني ماي (الرابطة الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري) تراجعاً بنحو 12 بالمئة، ما يعني أن مشتري المنازل ليسوا متحمسون للشراء.
ثالثاً: معدلات الفائدة
حالة عدم اليقين بشأن معدلات الفائدة، بالطبع أعلن بنك الاحتياطي الفيدرالي مؤخراً أنه سيقوم بوقف زيادة معدلات الفائدة؛ لكن طوال نحو عقد من الزمن تمتع مشترو المنازل الأميركية بمعدلات فائدة
منخفضة.
وكانت القدرة على الحصول على قرض أو إعادة التمويل لقرض آخر أمراً متاحاً في هذه البيئة التي تشهد معدلات فائدة
منخفضة.
لكن اليوم بات التمويل أكثر تكلفة مع تأثر واضح لمشتري المنازل مع الزيادة في المدفوعات المطلوبة منهم.
ولا يجب أن يقتصر متابعة هذه الاتجاهات على الرؤساء التنفيذيين لشركات الرهن العقاري فحسب، إذ أن الاستمرار في الاتجاه الخاطئ قد يدفع قطاع الإسكان لسحب الاقتصاد الأميركي الأوسع إلى دائرة الهبوط.
